Neu bauen oder renovieren, das ist hier die Frage

Wie steht es um Deutschlands Immobilien? Im Rahmen der Volkszählung Zensus2011 wurden bundesweit auch Immobilien und deren Eigenschaften erfasst. Dabei kam heraus, dass der größte Teil der deutschen Wohnimmobilien, nämlich 27%, noch von 1950 erbaut wurden. Jeweils ein Viertel verteilt sich auf die Dekaden 1950-1969 sowie 1970-1989. Nach 1990 sind es dann noch 23%. Dabei muss man betrachten, dass selbst diese Immobilien, immerhin fast 4,5 Millionen Stück, schon über 20 Jahre alt sind. Ein Zeitraum, nach dem schon wieder die ersten Wartungsarbeiten anstehen. Gleichzeitig verändern sich die Anforderungen an modernes Wohnen. Für viele Bauherren stellt sich die Frage nach Abriss oder Neubau. Die Wahl lässt sich mit ein paar einfachen Überlegungen erleichtern.

Wohnen gestern und heute

Im Laufe der Zeit hat sich das Wohnen massiv verändert. Unterschiedliche Anforderungen und neue Lebens- und Arbeitsformen haben entscheidend dazu beigetragen. Erst Mitte der 50er Jahre wurde in Deutschland die Fünf-Tage Woche eingeführt. 1825, und das sind noch nicht einmal 100 Jahre, lag die wöchentliche Arbeitszeit bei 82 Stunden. Dazu war, speziell auf dem Land, das Wohnen stark mit dem Arbeiten verbunden, ein Badezimmer im Stall war keine Seltenheit. Hier war es schließlich warm, erst in den 1970ern setzten sich Zentralheizungen in deutschen Immobilien durch. Auch das eigene Badezimmer ist eine Erfindung der Moderne, selbst heute fehlen in 1,7% der Wohnungen Toilette, Badezimmer oder beides. Bis weit in die 80er Jahre hinein galt das Badezimmer als Zweckraum, heutzutage wird es zunehmend häufiger zum privaten Wellnesstempel gestaltet. Genauso ist es mit Fensterflächen. Heute dominieren zumeist großzügige Flächen, Schiebetüren mit einer Gesamtbreite von 6m sind heute keine Seltenheit – nicht nur im Neubau.

Sanierung oder Neubau?

Altbauten haben einen ganz besonderen Charme, das schätzen immer mehr Bauherren, egal ob es sich um ein Kauf- oder Erbobjekt handelt. Beim Erbe beeinflusst nicht zuletzt die nostalgische Erinnerung die Entscheidung, wie mit der Immobilie umgegangen wird. Doch viele Käufer sehen in einem Altbau auch ein schnell herzurichtendes Schnäppchen. Da schlägt die Realität dann oft grausam zu: Bei näherer Betrachtung tauchen erhebliche Mängel auf, Kosten wurden im Vorfeld falsch eingeschätzt oder im Verlauf stellt sich heraus, dass das Objekt die Ansprüche an das zukünftige Wohnen nicht erfüllen kann. Oft wird gewarnt, eine Sanierung sei nicht zu unterschätzen und käme den Bauherren meist teurer als ein Neubau. Doch so pauschal lässt sich die Frage nach Abriss oder Sanierung nicht beantworten. Studien besagen, dass sich nur bei 12% aller deutschen Ein- und Zweifamilienhäuser der Abriss wirtschaftlich lohnt. Allerdings ist hierbei nicht einkalkuliert, inwieweit sich die persönlichen Wünsche der Bauherren mit einer Sanierung abdecken lassen.

Je gravierender die Veränderungen …

Weniger beim Kauf als mehr beim Erbe stellt sich die Frage nach der Vereinbarkeit von Sanierung und persönlichen Wünschen. Käufer suchen sich meist eine Immobilie, bei der sich ihre Wünsche einfach realisieren lassen. Vor jeder Aktion sollten Bauherren sich also fragen „Was will ich eigentlich?“. Einfach wird es, wenn man sich eine Liste erstellt und sie in verschiedene Kategorien unterteilt. Geordnet nach Wichtigkeit lässt sich so eine Prioritätenliste erstellen, die nach Machbarkeit und finanziellem Aufwand abgearbeitet werden kann. Bei nahezu jeder Sanierung eines älteren Hauses macht es Sinn, Wasser, Heizung und Elektrik zu erneuern. Sollen Grundrisse komplett umgestaltet oder sogar Raumhöhen verändert werden, bedeutet das einen gravierenden Eingriff in die Substanz. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass sich die reine Wirtschaftlichkeit einer Sanierung verschlechtert, je größer und einschneidender die Veränderungen sind.

Um die Ecke denken

In den seltensten Fällen entsprechen Sanierobjekte genau den eigenen Vorstellungen, Kompromisse sind an der Tagesordnung und die Unzufriedenheit steigt. Das muss nicht sein. Mit einer durchdachten Planung lassen sich auch bei der Sanierung eines Objektes Lösungen finden, die den eigenen Wünschen entsprechen, wenn auch meist nicht zu 100%. Räume können z.B. verlegt werden, um Laufweg zu reduzieren, oder auch Raumgrößen nach Prioritäten zu wählen. So kann auch ein Wohnzimmer zu einem Bad oder ein Kinderzimmer zum Abstellraum. Moderne Licht- und Gestaltungskonzepte können auch aus verwinkelten Räumen mit kleinen Fenstern ein gemütliches Zuhause machen.

Alle Rahmenbedingungen einkalkulieren

Bei Neubau oder Sanierung geht es allerdings nicht nur um das Haus, auch die Gestaltung des Gartens oder der Wege zum Haus sollte in die Überlegungen einbezogen werden. Sanierungsobjekte sind meist ein eine umgebende Bebauung integriert, in Neubaugebieten fehlt diese Integration und es ist möglich, dass für die Gartengestaltung erst einmal kein Geld übrig ist, bzw. Bäume und Sträucher noch keinen Sichtschutz bieten und beim Nachbarn noch eifrig gebaut wird. Solche Erfahrungen können die Freude über das neue Eigenheim trüben. Doch letztlich bleibt es jedem Bauherren nur selbst überlassen, ob Sanierung oder Neubau die richtige Alternative ist. Eine gründliche Planung mit einem Architekten oder Bausachverständigen ist aber definitiv empfehlenswert.